不動産を相続した場合にかかる相続税/星屋会計事務所(大阪府大阪市東淀川区)

不動産を相続した場合にかかる相続税

相続税は相続した財産の額に応じて課税されます。したがって、相続税額を計算するには、対象となる財産がどれだけの経済的価値をもつのかを調べる必要があります。不動産の価額については、土地の種類によっても計算が変わってきます。

■宅地
建造物の敷地として登録されている土地のことを、宅地といいます。宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。

・路線価方式
路線価方式は、市街地の宅地を評価する場合に使用される方法です。対象となる宅地が接している道路に着目し、その道路に付けられた価額(路線価)と宅地面積をもとに評価額を算定します。

路線価方式の評価額=路線価×宅地面積(㎡)

・倍率方式
路線価が規定されていない地域の宅地は、倍率方式によって評価されます。倍率方式では、宅地の固定資産税評価額に一定の評価倍率を掛けることで評価額を算定します。評価倍率は「倍率表」により公開されており、国税局のホームページや税務署で確認できます。

倍率方式の評価額=固定資産税評価額×評価倍率

相続した宅地が路線価方式・倍率方式のどちらの評価になるかわからない場合は、税務署で確認することができます。

■借地・貸家の土地
建物の所有目的で土地を借りる権利を「借地権」(借地借家法2条1号)といいます。この借地権も、被相続人の権利として相続財産となります。

借地権の評価額は、自己の所有地としての評価額に借地権割合をかけて算定します。他人から借りている土地なので、被相続人が自分で所有していた土地と比べて評価額は低くなるということです。

借地権割合は地域ごとに決まっており、路線価図や倍率表で確認することができます。

借地権の評価額=自己所有のときの評価額×借地権割合

貸家の敷地の評価額は、自己所有の土地としての価額から借地権の評価額を差し引いて算定します。自己所有の土地とはいえ、借家人が使用の権限をもっているため、その分だけ評価額が下がると考えるとわかりやすいでしょう。

貸家の敷地の評価額=自己所有のときの評価額×(1-借地権割合)

■農地・山林
農地は場所によって、「純農地」、「中間農地」、「市街地周辺農地」、「市街地農地」の4種類に分別され、種類ごとに異なる方法で評価されます。

純農地・中間農地の2種類は、宅地の倍率方式によって評価します。

市街地農地は、宅地比準方式または倍率方式によって評価します。宅地比準方式とは、農地を宅地とみなして価額を算定したうえで、その農地を宅地にするために必要な費用を差し引くという評価方法です。必要な費用の額は国税局によって定められています。

山林は、「純山林」、「中間山林」、「市街地山林」に区分され、農地と同様の方法で評価します。

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